Понятие договора найма жилого помещения. Виды договора найма жилого помещения Понятие найма жилого помещения

Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.

В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.

По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения . До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель ) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Консенсуальным,

Взаимным

Возмездным.

Двусторонний

Стороны:

Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наймодатель:

Гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности .

ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.

Форма - простая письменная . несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.

Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.

Цена (размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон . Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно , не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.

Обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.

Срок - не относится к существенным условиям,

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет . Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договоры подразделяются на:

Краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,

Долгосрочные - на срок 1-5 лет.

Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:

Не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,

Временных жильцов,

Не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

Не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.

Ограничения диспозитивны.

Разновидности договора:

Договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;

Договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма - это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

Договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

Различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

Различен объем прав сторон;

Квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами .

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:

Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено .

Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.

Вселение возможно при наличии условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей

Временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев . не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан :

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.

3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.

4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков , причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наймодатель вправе :

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.

2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель обязан :

1) использовать помещение только для проживан ия

2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя ;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;

5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право :

1) использовать помещение для собственного проживания;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Этот договор является возмездным.

Срок действия не может превышать срока договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма НЕ распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора продлить его на новый срок.

Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия.

В период действия договор он может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК (изменение и расторжение договора):

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении другой стороной;

Существенное - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, он считается измененным.

Существенное изменение, обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут, а в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий:

1) в момент заключения а стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении совершается в той же форме , что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения, а при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков , причиненных изменением.

Наем жилого помещения

Договор может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания. При вселении временных жильцов договор не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре.

Основанием для изменения является замена нанимателя , которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя. Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением. Договор как документ сохраняется в неизменном состоянии. Если рассматривать его как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

Расторжение договора жилищного найма.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное нарушение - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб , что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым .

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков , причиненных расторжением.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенноеизменение обстоятельств - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

При расторжении вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор , если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок , указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца . Расторжение договора по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд .

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушение или порча помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений - не обязанность, а право суда . Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. Отсрочка исполнения возможна лишь при заявлении нанимател я. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, в случае:

Возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора.

В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения, подлежат выселению из помещения на основании решения суда .

Приватизация жилья: понятие, условия, порядок.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде , а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе с согласия :

Всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

А также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

Приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются:

В общую собственность;

Либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

в возрасте до 14 лет , передаются им в собственность:

- по заявлению родителей , опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;

Либо по их инициативе .

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов.

Оформление договора, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года , определяются доли участников общей собственности на жилое помещение, в том числе доля умершего. Указанные доли в праве общей собственности признаются равными .

Не подлежат приватизации жилые помещения:

А также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;

В общежитиях;

В домах закрытых военных городков;

А также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийные - дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Служебные - жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений . Приватизация служебных квартир разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому она принадлежит не менее 10 лет.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется их уполномоченными собственниками, органами гос власти и МСУ, госу или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, гос или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи , заключаемым органами гос власти, МСУ, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Нотариального удостоверения договора передачи НЕ требуется и государственная пошлина ГН взимается.

В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих помещений.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в гос и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз.

Несовершеннолетние , ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия .

Возможна приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома.

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сде­лок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражда­нами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный за­коном минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления послед­ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведен­ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу­чай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма, неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут­вержден «Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве» . Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, за­ключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за­ключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он вклю­чает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматрива­ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред­мету, может означать, что соответствующее существенное условие не со­гласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по со­глашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соот­ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед­ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заклю­ченным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, рав­ном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произ­вести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше за­конного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя раз­ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором раз­мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо­вать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жи­лое помещение.

В настоящее время существует специальная норма, ре­шающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду уста­новление контроля за соответствующим условием в таких договорах, пре­дусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга­ны исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание дого­ворного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука­зана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле­дует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю­чения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. При­мером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимо­сти (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет об­щее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установ­ленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изме­нение цены после заключения договора допускается в случаях и на услови­ях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет оп­ределенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жи­лым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово­ду определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об­разом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору ком­мерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срока действия договора преимущественное право перед любым дру­гим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из­менении условий договора приобретает силу только с согласия нанимате­ля. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличе­нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи­вать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не­приемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до­говора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода­теля. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей­ствия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействитель­ным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен счи­таться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными дейст­виями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо­бенностей. Прежде всего, следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государст­венного или муниципального фонда приобретают граждане, которые при­знаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво­их жилищных условий.

ЖК (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина . Государственные и му­ниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при­нимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну­ждающихся в жилых помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. ЖК особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в част­ности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения .

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза­висимо от размера занимаемого жилого помещения при условии прожива­ния в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пен­сии в соответствии с действующим законодательством РФ, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе­ния».

Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми­нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу­дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист­рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре­шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по­следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени­ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст­вующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 ЖК).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ­ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару­шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в ЖК предусмотрены: предоставление гражданами не соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи­лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию - нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи­тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко­торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ­ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче­редность предоставления жилых помещении не была соблюдена, то не яви­лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше­нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)» .

ЖК (ст. 100) предусматривает, что при признании ор­дера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без пре­доставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граж­дане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании не­действительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение .

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера воз­никает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение уста­новленного порядка без соответствующего решения местной администра­ции. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Цен­трального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 ЖК трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействительным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руково­дствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении по­следствий недействительности ничтожных сделок десятилетнего срока ис­ковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего, Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК является основанием для возникновения граждан­ских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения дого­вора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения» .

Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и ЖК по вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Ко­дексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодатель­ства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда».

Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154 ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самым указанная статья все же не исключает того, что «действия, на­правленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований воз­никновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты государ­ственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмот­рены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обя­занностей». Выдача ордера является, во-первых, действием, во-вторых, на­правлена на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) - властная компетенция органа. То обстоятельство, что административные акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин, вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с §2 «Недействительность сделок» гл. 9, особо ст. 13: «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления».

Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействительным и могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм жилищного законодательст­ва, к числу которых относится и включенная в ЖК ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия «основаниям и порядку признания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя статья предусматривает, что «требование о признании ордера недействи­тельным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия исковой давно­сти, а второе - момента начала течения исковой давности .

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 ап­реля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения рас­пространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок ис­ковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с соверше­нием гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества . Выраженный в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в г. Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помеще­ния. Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вна­чале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксиро­ванного в одном из его условий, в месячный срок после подписания дого­вора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обес­печивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детали­зируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает на­нимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

«Такой документ с юридической точки зрения чрезвычайно важен: он определял взаимоотношения сторон, права и обязанности нанимателя и владельца (собственника) жилья, как правило, уполномоченного государством жилищного органа. Но по тем временам на практике договор носил сугубо формальный характер. Главным документом оставался ордер, который давал право на вселение в жилое помещение и автоматически влек за собой заключение договора жилищного найма.

Отсутствие договорных отношений, основанных на гражданско-правовых обязательствах сторон, привело к тому, что стороны не имели четкого представления об ответственности за обеспечение надлежащего содержания жилых помещений и общего имущества (главным образом инженерно-технических устройств), обеспечивающего нормальное обслуживание домовладения.

Люди платят за жилье и коммунальные услуги, но, как правило, не знают, в какие сроки ремонтные организации обязаны провести текущий и капитальный ремонт, кто и какую ответственность несет, если жилец не получает элементарных удобств: тепла, воды и т.д. В то же время к жильцу нельзя применить санкции, скажем, за нерегулярную уплату за наем квартиры, ее использование под нежилые цели. Наказания за эти виды нарушений в законодательстве, между прочим, существуют, но механизма приведения их в исполнение нет» .

Что же касается обычной модели социального найма, которая использу­ется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а ре­альный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за преде­лами содержания договора. Она служит лишь элементом его заключения.

Соответствующий договор считается заключенным с момента переда­чи жилого помещения и принятия его (обычный вариант вселение) держа­телем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный до­говор.

Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 ЖК, которая прямо называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».

С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора.

Во всяком случае, присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и переда­ча вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти переда­ча жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социаль­ного найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма .

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, за­ключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обя­зана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом». При этом Ю.К. Толстой признает, что «договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный» . Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава ци­тируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изло­жением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обя­занности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надле­жащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновение граж­данских правоотношений».

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реаль­ным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И, наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения «вселению» не остается места.

Выделение в юридическом составе такого юридического фата, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим, в то время как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских граждан­ских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия, не имевше­го письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора так такового и при отсутствии письменной формы.

Императивные, как, впро­чем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры мо­гут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соот­ветствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности дого­вора, остается заключить его хотя бы в устной форме.

Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяй­ства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы.

Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, спо­собных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие.

Существенным условием договора социального найма, подобно дого­вору найма коммерческого, служит, прежде всего, предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом опреде­ляется ордером.

Теперь о существенных условиях договоров найма жилого помещения.

Из ст. 10 ЖК вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжительности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служеб­ного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужив­шая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 ЖК). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Ко­декса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отно­шений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в ЖК, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.

В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответ­ствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услу­ги. Один из таких актов - постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» . В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено По­ложение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсиди­ях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъек­тов РФ и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.

Пункт 13 положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г.Москве, утвержденного постановлением Московской Городской Думы от 7.10.1998 г., указывает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, зарегистрированные по месту жительства в г.Москве не менее 10 лет. СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 4116.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение. Это может быть жилой дом, квартира либо их части. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо. Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная. Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный. Виды договора найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения; договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой: основаниями их заключения; формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение; размером жилого помещения, являющегося предметом договора; сроком действия договора; способом определения оплаты за пользование жилым помещением; условиями договора; правомочиями сторон договора; источниками их правового регулирования.

1. Прекращение договора найма жилого помещения.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.