Принятие закона о регистрации в апартаментах. В минстрое рассказали, когда появится законопроект об апартаментах
Апартаментам подарят статус
сайт о спорных моментах предложенного закона об апартаментах (см. № 5 от 19 февраля 2018 года). Напомним, с точки зрения действующего законодательства апартаменты являются не жилыми помещениями, а объектами коммерческой недвижимости. Это не запрещает людям проживать там на постоянной основе, но, например, не дает возможности зарегистрироваться по месту жительства. Среди других важных для конечного потребителя последствий нежилого статуса апартаментов – тот факт, что на них не распространяются нормы по инсоляции или по обеспечению социнфраструктурой, которые действуют для «нормальных» жилых домов.
Новый проект закона вводит в правовое поле понятие «апартаменты» и предлагает считать их жилой недвижимостью. В документе апартаментами названы структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. В то же время в нем не проясняется, будут ли распространены на такие жилища общие нормативы по строительству социальной инфраструктуры, по размещению мокрых зон, СанПиНы, нормы по инсоляции.
А зачем нам закон?
Между тем, апартаменты, даже не имея статуса полноценного жилья, занимают все более заметное место на рынке новостроек. Часто их отличает более доступная по сравнению с квартирами цена и размещение достаточно близко к центру города, например, на бывших промтерриториях, прошедших редевелопмент. Немаловажно, что апартаменты можно купить в ипотеку. А вот отсутствие возможности прописаться в собственном жилье для многих покупателей принципиальной роли не играет. В том числе и потому, что на этом рынке традиционно высока доля частных инвесторов.
Как подсчитали аналитики NAI Becar, в 2017 году рынок апартаментов в Петербурге удвоил свои объемы: предложение выросло с 2965 до 5790 апартаментов. Объем продаж также существенно рос. Например, в IV квартале было реализовано 715 лотов, что на 40% выше показателей III квартала. Из общего количества сделок порядка 70% покупателей приобрели апартаменты для сдачи в аренду, отмечают аналитики. При этом общий объем спроса в 2017 году увеличился в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом.
Таким образом, отсутствие закона об апартаментах не препятствует их успешной продаже. А как скажется на рынке возможное принятие этого документа? Об этом мы спросили специалистов компаний, которые реализуют проекты апартаментов на территории Петербурга.
Наши эксперты рассказали о том, насколько активно продаются апартаменты сейчас и что в них привлекает покупателей. Также они дали свою оценку опубликованному проекту закона об апартаментах, попытались спрогнозировать, как он повлияет на рынок и что ждет сегмент апартаментов в Петербурге в ближайшей и отдаленной перспективе.
Алексей Бушуев, директор по продажам :
В 2017 году в – комплексе апартаментов ЖК – было реализовано на 90% больше лотов, чем в 2016-м. В квартале продажи выросли на 50%. Клиентов привлекает цена апартаментов, которая на 15-25% ниже стоимости классического жилья, и их инвестиционный потенциал. Основное отличие апарт-проектов от ЖК – статус недвижимости, которая возводится на участках, где появление обычного жилья невозможно, и меньший объем обязательств застройщика по возведению социнфраструктуры.
Потребность в формализации статуса апартаментов назрела давно. Не секрет, что многие клиенты покупают их для собственного проживания. Поэтому обозначенная в законопроекте возможность постоянной регистрации в апартаментах ожидаема рынком. Принятие этой нормы подстегнет спрос на такую недвижимость.
Что касается перспектив, то в Петербурге, в отличие от Москвы, апартаменты только начинают раскрывать свой потенциал. Уверен, что в будущем спрос на них будет расти.
Сергей Ногай, руководитель проекта :
Доля апартаментов в структуре рынка жилья в Петербурге – 5-6%. В Москве – 15-20%. Петербургский рынок еще весьма далек от точки насыщения.
Закон об апартаментах может только навредить рынку. В нем предлагают одно отсутствующее в законе понятие – «апартаменты» – объяснять через другое – «многофункциональное здание», которого также в законе нет… Это лишняя путаница. Полагаю, ключевым понятием здесь должна быть гостиница (апарт-отель как разновидность гостиницы).
Сейчас на первый план выходят инвестиционные характеристики продукта, и здесь будут важны два фактора. Первый – реформа «долевки» вынуждает девелоперов выводить на рынок много новых проектов. Не исключено, что это приведет к демпингу, нивелирует ценовые преимущества апартаментов. И второй фактор – низкая инфляция побуждает банки снижать ставки по депозитам. Это дает апартаментам как инвестиционному продукту дополнительные преимущества.
Полагаю, в этом году спрос будет расти вместе с предложением, цены в лучшем случае останутся на прежнем уровне.
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S:
Темпы продаж апартаментов в апарт-отеле сети превосходят наши ожидания. Реализовано около 50% объектов. До 90% сделок по продаже апартаментов в сети YE’S совершается именно с инвестиционной целью.
Главное, что необходимо сделать при попытках урегулирования нормативного поля, – провести границу между жилыми и сервисными апартаментами. То есть теми, которые предназначены для постоянного проживания собственников, и теми, которые рассчитаны на временную аренду. Срок проживания является определяющим в вопросе требований к наполнению проектов. Иначе решить, будет ли востребован в составе апартамент-комплекса детский сад, насколько большой необходим паркинг, нужна ли другая инфраструктура, невозможно.
Рынок апартаментов, особенно в крупных городах и туристических центрах, будет расти. Способствует этому в том числе и лояльность банков. Приобрести апартаменты сегодня можно по той же схеме, что и жилье – получив ипотечный кредит, ставки по которым начинаются от 9%.
В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты. Волна обсуждений этого законопроекта быстро поднялась и не менее быстро опустилась. Но уже в 2018 году страсти по будущему закону об апартаментах разгорелись с новой силой. Почему? Мне кажется, ответ очевиден. Но сначала два слова о самом документе.
Многофункциональный дурдом
Сегодня апартаменты – самый парадоксальный формат недвижимости. С одной стороны, люди в апартаментах живут, причем вполне себе легально. А с другой, с точки зрения действующего законодательства апартаменты – нежилые помещения. Спасибо еще, что не заставляют называть граждан, проживающих в апартаментах, какими-нибудь «нежильцами». И вот в октябре прошлого года Минстрой России анонсировал законопроект, который в том числе вводит в правовое поле понятие «апартаменты». В новом документе апартаменты наконец-то предложено считать жилой недвижимостью. Победа? Увы, пока еще нет.
Законопроект называет апартаментами структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Про феномен многофункциональных зданий можно написать еще одну статью, пока же ограничимся упоминанием о том, что само это понятие впервые вводится в легальное поле именно этим документом. Главная особенность МФЗ – оно объединяет коммерческие и жилые помещения. Совершенно не ясно, почему нельзя строить дома с апартаментами без коммерческих помещений. Еще более туманный вопрос, как теперь называть обычные квартиры в жилых домах с коммерческими помещениями (скажем, магазинами на первых этажах) – если они также соответствуют определению апартаментов из законопроекта?! Ведь согласно действующему ЖК РФ квартирой также считается структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только в «простом» многоквартирном доме.
Закон и беспорядок
Получается, вместо того чтобы дать четкое определение апартаментам, законодатели не только внесли путаницу в вопрос отличия апартаментов от квартир, но и зачем-то ввели нелепое понятие МФЗ. Кроме того, законопроект не проясняет ситуацию с нормативами по мокрым зонам, СанПиНами, нормами по инсоляции и т. д., не говоря уже о нагрузках по строительству социальной инфраструктуры. Девелоперы, которые строят квартиры, связаны ими по рукам и ногам. Застройщики апартаментов по сравнению с ними – свободные птицы, не обремененные ограничениями и нагрузками. Законодатели же, судя по всему, просто про это забыли!
И это только малая часть несуразиц из законопроекта об апартаментах. А теперь ответим на вопрос, почему активность его обсуждений в последнее время резко возросла. Есть версия, что все дело в грядущей отмене долевого строительства. Решение партии и правительства о том, что застройщикам к середине 2019 года полностью запретят самостоятельно продавать квартиры в собственных новостройках, принято. Назад отступать власть не будет. И тут отдельные девелоперы неожиданно вспомнили, что есть сегмент первичного рынка недвижимости, где таких запретов вводить пока не собираются. И посвященный ему законопроект находится сейчас на стадии обсуждения. Так может, пора приложить все силы, чтобы хотя бы строящиеся апартаменты не исчезли из рыночного оборота, подумали они. И правильно сделали!
Законопроект, регулирующий правоотношения в связи со строительством апартаментов, разработан и вынесен на общественное обсуждение. Об этом 14 октября сообщил журналистам заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин в рамках деловой программы I Российской молодежной архитектурной биеннале.
Замминистра напомнил, что апартаменты получили в последнее время широкое распространение, однако и породили значительное количество проблем для граждан и городов.
Проект федерального закона предлагает ввести понятие апартаментов и многофункционального здания, в состав которого входят апартаменты и нежилые помещения. При этом, как сообщил Никита Стасишин, к апартаментам законопроект предлагает применять положения Жилищного Кодекса РФ.
«Самое важное, что права граждан, приобретающих апартаменты на этапе строительства, будут защищены», - заявил замминистра. В целях повышения защищенности граждан, приобретающих апартаменты по договорам долевого участия, предлагается распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм 214-ФЗ о долевом строительстве.
Сейчас документ проходит общественные обсуждения. «Мы ждём мнения и оценки наших коллег из федельных органов исполнительной власти и Москвы, где построено наибольшее количество таких объектов», - добавил Никита Стасишин.
Он также отметил, что на примере пилотного проекта арендного жилья "Лайнер", реализуемого АИЖК, можно с уверенность сказать, что апартаменты наилучшим образом подходят для рынка аренды.
Замглавы министерства Никита Стасишин сообщил Business FM, что документ введет понятие «апартаменты», предусмотрит перевод нежилых помещений и возможность регистрации. «Мы рассчитываем в течение месяца получить позиции всех ведомств», - добавил замминистра
Апартаменты могут приобрести статус жилых помещений. Соответствующий законопроект готовит Министерство строительства и ЖКХ.
О чем конкретно идет речь, в интервью Business FM рассказал замглавы Минстроя Никита Стасишин:
Никита Стасишин замглавы Минстроя «В целях правового регулирования уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами законопроект предлагает установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, перед этим дать понятие, что такое апартаменты. Также предусматривается возможность регистрации этих апартаментов. В настоящее время об окончательном виде законопроекта говорить еще рано, мы рассчитываем в течение месяца получить позиции всех ведомств. Дальше мы соберем большое совещание, чтобы прийти к единому знаменателю, после этого по установленному порядку внесем его в правительство и потом уже на рассмотрение депутатов Госдумы».
Если закон примут, как будут решать проблему налога на имущество и инфраструктуры? Мнение генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова:
Георгий Дзагуров генеральный директор Penny Lane Realty «Я полагаю, надо плясать от того, что мы имеем по факту. Если по факту мы имеем ситуацию, которую допустили наши контролирующие государственные органы, когда кто-то строит нежилые помещения и они продаются как некие апартаменты, а этот термин у нас не зафиксирован нигде в законодательстве, наши граждане, я полагаю, должны выйти с простым вопросом: либо вы не должны были разрешить мне это приобрести с целью проживания, либо признайте, пожалуйста, мое помещение жилым. Разнятся налоги. В случае с квартирами эти цифры сегодня радикально ниже. Полагаю, об этом и должны говорить наши сограждане. Очевидно, обяжут соответствовать нормам, создавать инфраструктуру. Но ведь застройщики потому и строят апартаменты, что не смогли согласовать квартиру. Хотя, полагаю, большинство апартаментов сегодня построено как раз в городской среде и обеспечено с этой точки зрения. Исключение составляет «Москва-Сити» — там нет школ, детских садов, но «Москва-Сити» и не построен для семейного проживания».
Сейчас налоговая ставка для жилья стоимостью до 10 млн рублей составляет 0,1%. Для более дорогих квартир ставка выше. Для апартаментов независимо от стоимости начальная ставка уже составляет 0,5%.
Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.
Основные нововведения
Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.
Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).
Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.
И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".
Жилье или отели?
Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.
Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.
